O contrato de locação, por diversas razões, é costumeiramente celebrado como garantia em prol do locador, pois o atraso no pagamento do aluguel e/ou a constatação de danos no imóvel são eventos rotineiros neste tipo de contrato.

Nesse sentido, destaca-se a importância da fiança, espécie de garantia que impõe contra um terceiro a responsabilidade pelo pagamento do débito apurado do locador. A grande utilidade do instituto reside na elevada possibilidade de o locatário recuperar eventual prejuízo sofrido, na medida que o fiador não pode valer-se da proteção do chamado “bem de família”.

A Lei Federal nº 8.009/1990 prescreve que o “bem de família” é oponível contra a execução de dívidas civis, fiscal, trabalhista e previdenciária, com exceção de determinadas matérias, dentre elas “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação” (Inciso VII, do Art. 3º, redação dada pela Lei Federal nº 8.245/1991).

Muito se discutiu quando o Congresso Nacional promulgou a Emenda Constitucional nº 26/2000, a qual consagrou o direito fundamental à moradia no Art. 6º da Constituição da República, surgindo vozes que declaravam a incompatibilidade da exceção legal da fiança frente à nova ordem constitucional em nosso país.

Neste sentido, o tema foi levado para análise pela Suprema Corte que, no ano de 2010, decidiu ser “constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”, através do julgamento do tema nº 295 em regi-me de repercussão geral.

No entanto, a questão voltou a ser pauta da jurisprudência. A interpretação surgida com o entendimento do STF passou a ser sustentada, por muitos, e seria limitativa ao contrato de locação residencial. Logo, na hipótese de contra-to de locação comercial, o fiador poderá valer-se da exceção do bem de família.¹

Referido entendimento já se encontra em repetição em outros Tribunais, a exemplo da recente decisão oriunda de São Paulo.² Portanto, a insegurança jurídica ronda a cobrança de alugueres em atraso do contrato de locação comercial, prejudicando a expansão deste importante mercado.

Matheus Delazari Santacroce é advogado da Dessimoni & Blanco Advogados

1 – STF, RE 1.278.427/SP, REL. MINISTRA CARMEN LUCIA, 1ª TURMA, J. EM 31/07/2020.

2 – TJSP, AI 2222923-07.2020.8.26.0000, REL. DES.ª ROSANGELA TELLES, 27ª CÂMARA DIREITO PRIVADO, J. EM 05/11/2020